常見問題

常見問題
  • 政府近年大力推動都市更新及危老重建,不少住戶關注自家住宅是否可以重建?同時也關心都更跟危老的差別在哪裡?重建時間會不會很長……等,關於住戶及地主切身相關的重建問題,這次邀請中華都市更新全國總會祕書長彭彥祥,以及亞伯土地開發公司經理、也是績優危老推動師黃映慈,協助有意重建住戶一目了然其中眉角。

    Q1 老屋重建選擇都更或危老有何差別?

    首先,在重建面積部分,危老沒有最低面積限制,都更開發面積基地至少要有1000平方公尺以上,也就是約300坪以上,才符合都市更新條例法定申請送件的面積。而同意門檻部分,危老必須取得100%所有權人同意,都更是採多數決,須取得75%及80%所有權人同意。

    至於容積獎勵方面,由於過去都更採獎勵審查制,獎勵額度不明確,但在都更修法過後,將朝向行政審查制,讓審查加速、獎勵額度明確化。

    目前都更獎勵上限是法定容積的1.5倍或是原容積+法定容積0.3倍,另外可申請海砂屋獎勵;危老獎勵上限是法定容積1.3倍或是原容積的1.15倍,而危老時程獎勵可額外增加10%,但逐年遞減,至今時程獎勵已遞減至4%,取而代之是以規模獎勵,申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2%,每增加100平方公尺再獎勵0.5%。目前若要維持10%容積獎勵,須重建基地面積達1,000平方公尺以上。

    在審查時間上,由於都更是透過公正、公開、透明機制下進行,必須舉行至少兩次公聽會,並通過幹事會、聽證及審議會等會議,讓政府代為審查,對屋主較有保障,但程序上也相對繁瑣冗長,動輒數年,而危老是擬定重建計畫書送件審查,只要符合規定,短則2個月就能通過核定。

    Q2 有意重建,住戶需要出錢嗎?

    重建是否要出錢取決於重建的方式,彭彥祥整理3種常見的都更危老重建方式:

    1. 合建分屋:地主出土地,建商出資金與專業技術,雙方談出的分配比例不外乎是5:5、6:4、7:3,假設建商分得新建物的40%,原屋主分得新建物的60%,這時候同屬都更危老範圍內的屋主則是分配這60%的新建物。

    2.權利變換:建商付出資金成本,重建完工後換回資金成本的新房子,若所在地區及區域性好,新房子價值高、又有增值空間,就有利潤可取。屋主與地主面對權利變換,經過現行的都更估價制度,有一種齊頭式平等的現象,但對於少數的屋主可能會感到不公平(比如1樓、頂樓住戶認為自家更具價值性),這就需要建商、地主雙方積極協調與溝通。

    3.委建:就是自主都市更新的概念,自己出土地、出資金,委託建經公司或顧問公司管理,最常見的方式是由地主向銀行申請融資,也就是拿土地去抵押設定借錢蓋房子,不必分坪數給建商,建商只賺取專業的代工費用。

    Q3 參與重建後,房子可以一坪換一坪嗎?

    一坪換一坪要先釐清是室內面積一坪換一坪,還是權狀一坪換一坪。是否可以一坪換一坪,答案是不一定。黃映慈指出,要取決於土地的使用分區及容積獎勵、以及區域行情,若台北市第三種住宅區的2層樓老舊建物,有機會室內一坪換一坪;若是4層樓的老舊公寓、室內面積基本上較難一坪換一坪,但若能同時申請都更及海砂屋獎勵,是有可能換回室內面積。另外在商業區、容積率較高的地區,4層樓的老舊公寓仍有機會可室內一坪換一坪。

    Q4 合作興建契約書要注意哪些重點事項?

    1.合作的方式要寫清楚,是合建還是委建?合建,地主的土地不需要抵押設定,資金由建設公司負擔;委建,若地主是用土地融資的方式那就會需要抵押地主的土地。

    2.分配條件,分配的比例多少、車位分配、租金補貼、搬遷費。

    3.稅費的負擔。

    4.工程的責任、期限與保固。

    5.違約罰則及解約條件,另外一定要簽有期限的合約,明定整合期多久,若在期限內尚未整合成功,則地主可以選擇解約。

    Q5 在重建期間,住戶會如何安置?

    若是與建方合建,建方一般會提供租金補貼給地主,地主就可以用租金補貼費用去找房子。若是地主自建、委建,因建商或代理實施者只是賺取代工費用、服務費,因此重建期間的房租費用,就要由地主、屋主自己負擔。

    Q6 房屋重建的找補機制,要如何與建商協議呢?

    與建商合作老屋重建時,依照各地主的自身狀況,會出現因應的找補機制。而通常在規畫蓋新房子時,建商會調查地主個人需求,諸如希望未來分回坪數的大小,找到最適當的坪數後,再去規畫興建。

    在此前提下,地主也會依照自身狀況與建商討論,通常是地主想要未來過世後把房子繼承給多位小孩,所以依照可分得的坪數,分回2或3戶的小坪數單位;如果可分得的坪數沒那麼多,也可由雙方談好的每坪房價來彌補。也有屋主想要分房也想分錢,所以選擇分回較小坪數的單位,多餘的部分以房價計算取回現金。

    Q7 現在會不會有建商蓋一半倒閉的風險?

    現在改建房屋都一定要做信託,建商或地主把建案的土地、興建資金信託給信託業者(一般是金融機構),建立信託專戶,此時土地的所有權移轉到銀行名下。

    合建廠商會將起造人名義變更為建經公司,由銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管,統一由信託專戶撥付各款項,以確保「專款專用」,並且有續建續銷的機制。

  • 當鋪如何計算利息 ?
     
    ■ 以日計息:用多少天算多少利息,算是滿有彈性的
    ■ 本金分期攤還:正常分期攤還本金,後續的利息就會越繳越低
    ■ 免押、免保、免手續費:對於臨時需要用錢,但是信用有瑕疵的朋友是有利的
     
    如何延長典當品的期限?

    只要當票三個月到期就無法贖回,若是三個月到期還無法贖回當品,你可以先支付1-3個月利息給當舖,就可以延長典當時間1-3個月,只要每次到期前支付利息,則可無限次延期,如到期未去贖回或支付利息,典當品就會變成流當品,物件所有權就會屬於當舖,由當舖進行販售買賣換現金。

  • 汽車借款種類有哪些?
     
    • 新車貸款:名下無車,藉由自身信用條件向銀行申請購買新車的貸款
     
    • 中古車購車貸款:名下無車,藉由自身信用條件向銀行申請購買二手車的貸款
     
    • 汽車增貸:又稱原車融資、原車增貸,名下已有車,藉由汽車當抵押物向銀行申請的貸款
     
     
     
    一般而言,新車貸款及中古車購車貸款較不會利用當舖來做申貸管道,
     
    大多數人是名下已有車,想申請汽車增貸但因自身信用條件無法通過銀行審核,才轉向和當鋪申請借款
     
     
     
    汽車借款的優缺點:
     
    優點:
     
    • 無需聯徵:不看個人信用條件,不會向銀行調聯徵紀錄來當作借款評估依據
     
    • 無綁約:借款的金額隨時可還,沒有為違約金產生
     
    • 申辦快速:一般來說一天之內就可完成借款手續並取得資金
     
    缺點:
     
    • 高利率:以月利率1%~2.5%計算,換算成年利率為12%~30%,銀行年利率較低5%~15%(汽車增貸)
     
    • 還款壓力大:若每個月沒有穩定收入,因為利率高每個月本金加利息所要攤還的金額較為龐大
     
    銀行車貸V.S.當鋪汽車借款
    這篇文章要為您比較銀行汽車貸款(原車融資)與當鋪汽車借款的差異,以及各自的優、缺點,幫助您做出最適當的選擇。
     
    銀行車貸利率較低
    首先,如果您的信用記錄正常,也有收入穩定的正職工作,您應該優先考率銀行汽車貸款。幾乎所有的商業銀行,都有提供銀行汽車貸款。
     
     
    汽車貸款又可以分為三種:
     
    新車購車貸款(借錢買新車)
    中古車購車貸款(借錢買中古車)
    原車融資貸款(用名下已經在開的車當作抵押品借錢)
    各銀行的車貸利率,大致上分佈在年息2%以上,一般新車貸款利率約2%-7%,中古汽車貸款利率約5%-12%。
     
    不過要注意的是,2%利率是購買新車的貸款才會有。如果是「原車融資」,也就是用已經在開的車來調頭寸,利率就會從大約5%起跳(地區型的小型行庫,通常利率會稍低一點)。
     
    此外,銀行汽車貸款一樣很重視信用條件,必須一併考慮申請人的收支狀況及信用條件,來決定貸款利率。如果沒有固定職業,或是有明顯的信用瑕疵,幾乎都是退件處理。
     
    至於銀行汽車貸款的期限,則大約是13~84期,也就是一年以上,七年以內。貸款期數因車齡而訂,也就是說,剛掛牌的新車可以貸到七年,中古車車貸大概是五年 。
     
    還款方式,通常是本息平均攤還,每期繳固定的月付金。
     
    貸款的額度,各銀行不同,有些銀行可以貸到300萬元,有些則在200萬元以內。
     
    銀行汽車貸款的撥款速度也相當快,如果資料齊備,有可能做到當天撥款。一般是3天左右。
     
     
     

  • 嘉義房屋二胎/嘉義民間二胎房屋/嘉義二胎房屋貸款/嘉義土地二胎
     
    房屋土地二胎貸款就是在民間的融資公司或銀行辦理第二順位的貸款,在銀行辦理二胎貸款利率雖然比較低,但過件的困難度也相對較高,而且銀行辦理土地二胎條件日亦緊縮,門檻提高,授信準則嚴苛,有能力還款卻因信用問題或收支比過高而被擋在銀行高牆,無法順利核貸。
     
    多數人說找銀行比較牢靠,但也有人說找一般民間代辦房貸二胎核准機率比較大,其實雙方面說的都對,若是客戶條件不錯,要的又不多當然是自己處理就可以何必要委託代辦二胎房貸,但是若是客戶條件不是很優,負債又高或者是需求的金額又大,單一銀行是不可以處理的。這時候就會需要委託代辦處理二胎房貸的民間貸款服務機構協助房貸二胎、民間二胎貸款、土地二胎貸款...等所有的手續。
     
    產品特色:
    1. 依個人授信評分,專案現值成數而定
    2. 還款時限長1~30年
    3. 貸款額度依房屋現值成數而定
     
    申請資格:
    1. 年滿20至60歲信用正常國民
    2. 房子坪數15坪以上為佳
     
    貸款額度:
    1. 依房屋現值成數而定
     
    貸款利率:
    1. 依專案現值成數而定
     
    還款方式:
    1. 本利攤還型:可分期1~30年
    2. 循環使用行:可分期1~30年
     
    貸款限制:借款人有下列情形者,不予承辦
    1. 3年內銀行有拒絕往來紀錄
    2. 中3個月內貸款或信用卡繳款延滯30天以上
    3. 半年內有信用卡強制停卡紀錄(若以清償則滿6個月方可辦理)
    4. 半年內有逾期,查封,呆帳紀錄者
     
    檢附文件:
    1. 雙證件影本
    2. 收入證明(薪資轉帳封面及內頁最近3個月)或去年扣繳憑單
    3. 戶籍謄本影本
    4. 土地建物所有權狀影本
    5. 房貸繳款明細
     
    註1:實際依銀行核貸方案為準。註2:以上所有貸款方案之總費用年百分率不等於貸款利率,實際貸款條件 ( 例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費…等 ) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。
     

  • 目前優惠每萬元月利息兩百元

  • 在一般來說發票日並不等於兌現日,實務上都是發票人與持票人雙方合意後的日期。若持票人有資金上的需求 需要現金週轉,持票人便願意用較低價格取得資金 使實際上所得並非與票面價值相符,就是所謂的貼現。因貼現須承擔風險,故大多由民間的所謂借款公司承作,其利息相對較高,但若你與銀行往來與互動良好,可 以與銀行商量,請求銀行先行將現金交付,就看您自個信用囉 。

  • 顧名思義以汽車作為擔保品向債權人借款抵押,而原車仍然可用,即車輛在作為抵押借款之後,依然可以讓債務人使用,增加其汽車借款之方便性。汽車借款當舖為台灣相當特殊行業,雖就名義上為收取汽車動產方式來作為資金發放的典當業,或者是以汽車為標的物的資金融通事業,不過演變成常為一般所謂普通典當業或甚至地下錢莊代名詞。該名稱出現於1980年代,亦有所謂汽車借款通稱。
     
    事實上,即使屬於典當業之合法汽車借款當舖,今也鮮少做質押汽車換款的程序。另外,非法的台灣地下金融以此為號召,扣押借款人車輛的行車執照或身分證收斂年利率30%、100%、甚至一萬元日利息千元以上的暴利,是為台灣相當普遍的地下金融犯罪行為。所以慎選一家合法利息有政府核可的當舖,是保障您自身利益的不二法門。

  • 真正的支票貼現(票貼)應指提供本票或匯票之「貼現」,以預扣利息方式買入票據,但對中小企業而言,銀行作業成本太高,因此除了銀行承兌匯票外,幾乎沒有銀行辦理。
    支票貼現(票貼)資格主要是依據公司信譽及營運狀態,手續過程繁瑣,也因此雖然幾乎每家銀行都有票貼業務,但許多人往往問了很多家都不受理,主要就是因為銀行不願意承擔風險,除非是企業與公司存在著良好的關係,或透過私人關說。相形之下,當舖的支票貼現(票貼)就顯得十分便利了,然而當舖計算利息方式不盡相同,也因此還是需要多方審核,找出最適合自己的當舖票貼業者才是上策。
    *禁止背書轉讓的支票是不能辦理支票貼現(票貼)的。

  • 動產融資受理質借的物品為何?
    (一) 黃金: 金飾、金幣、黃金條塊等。
    (二) 一克拉以上鑽石。
    (三) 世界名錶。
    (四) 輕重型機車、汽車。
    (五) 3C產品數位相機、個人電腦等。
    (六) 工廠機器、機具。